时间：2011年6月12日
地点：北京大学经济学院101会议室
| 北大经济学院副院长、党委副书记崔建华 |
崔建华：制度变迁与产业发展漫谈
早在1985年的时候就在北京做房地产的调查，就开始关注这个领域。后来也写过一点东西，谈不上是研究，更
多的是感受，是一些看法。我今天主要讲三个问题，也就是表达三个方面的观点。
第一个观点，改革开放以后中国房地产的发展一开始就存在着重大缺陷。
中国房地产的发展，我认为是从两个板块开始推动的，一个板块就是原来的公有住房的制度变革，主要是私有化
和租金改革。1980年4月邓小平的一次重要谈话提出了改革的问题，同年，当时的城乡建设和环境保护部提出了住房商
品化的政策。这一块的改革有重大缺陷。我早在1988年、1989年、1994年的几篇文章和后来出的书里面曾经提过一些，
主要住房私有化进程里面的利益分配、利益差异问题，也就是公平性问题。
第二大板块，推进中国房地产的发展，就是市场化板块这一块，就是商品房开发与市场的形成及其发展。我为什
么讲它存在重大缺陷，因为存在着两个大的缺陷：
第一，忽略了价格的问题，一开始就忽略了价格问题的重要性。也就是说，房地产业发展，住房推向市场的时候，
消费者首先面临的是价格问题，买得起买不起的问题，或者定位于哪些人买得起的问题。这个问题一开始就要重视的。
很多年以前，我曾经写过一篇文章，主要就是说明价格问题是住房商品化也就是房地产业发展的一个主要障碍。
第二，与价格同等重要的是社会保障问题。就是价格太高，消费者买不起房，也租不起房的时候，房子又是生活
的必需品，那就只能是社会保障，发挥政府的重要作用，除此外你没有别的途径。十多年以前，我承担过北京市“百
人工程”的一个项目，是关于住房货币化分配的，其中一个重要的内容就是研究住房的社会保障。我带的第一个研究
生，1997年入学的，当时我一开始指导她我就说，我说你的论文不要写别的，就写住房的保障问题，这个问题实在是
很重要。
绝对不是说我个人有多深刻的研究，中国房地产后来所面临的问题，尤其是住房价格、住房保障这两个大问题，
都预计到了。我想各位教授、学者、老师、专业人士都曾经预计到这些问题。但是政府部门没有预计到，或者说即使
预计到了，也低估了这些问题的重要性。忽略了这两个最根本的问题，所以这就是我为什么讲中国房地产业的发展一
开始就存在着重大缺陷。也不能说政府一点都没有看到，当时也搞了些社会保障，主要是经济适用房，但是政策变形
变味了，180平方米甚至200平方米以上的经济适用房，这么大房子还是保障吗？而且开始的时候几乎没有任何限制条
件的购买，这还是保障吗？思路很简单，问题也很明显，我要说的是，所以房地产的问题是忽略以上两个问题的长期
积累。不客气地讲，中国房地产近年来就是八个字，一出闹剧，一团乱麻，谁都不满意。