时间：2011年6月12日
地点：北京大学经济学院101会议室
| 北大经济学院副院长、党委副书记崔建华 |
崔建华：制度变迁与产业发展漫谈
第二个观点，不要对房地产的宏观调控抱太大希望。
为什么这么讲？对这一次的宏观调控效果，有人问我怎么评价，我说没有办法评价。因为判断宏观调控效果的基本
参照物都没有。这次宏观调控，最重要的文件之一是2010年国发10号文件，名称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价
过快上涨的通知》，文件的内容都是调控的手段，倒也明确细致，有些很具体，目标是调控房价，但是文件对目标本身
并没有什么解释。要判断调控的效果很简单，第一，到底要调控哪部分城市，中国有将近700个城市，哪些城市是属于
“部分城市”范围的，各市的市长可能都认为自己不是那“部分城市”的。第二，什么叫过快上升？价格是可以量化的，
那你就要给出一个“过快”的判断标准，看看调控后是不是把“过快”给遏制住了。因为没有参照，所以演变到今年，
除北京以外，各城市一开始出台的房地产价格的调控目标都变成了涨价目标，只有北京出现了“降”字。上面一不高兴，
我就把数字再改一改，文字上变化一下，就是有些盲目性和随意性。看上面的脸色行事，你说我的调控目标有问题，老
百姓可能也不满意，我就给你降一降，文字上的内容变一下。连参照物都没有，调控效果从何谈起。
调控的难度也影响甚至决定调控的效果。房地产的调控难度很大。我简单归纳了一下，涉及到多方面的关系，比如
部分城市和全部城市的关系、局部经济与整体经济关系、中央与地方的关系、需求调控与供给调控的关系、房地产业与
其它产业的关系、“本地人”与“外地人”的关系等等，这几个方面难度都是非常大的。比有一些地方主要就是靠房地
产来发展，它发展的模式已经绑定在这上面了。2009年的数据，全国的城镇固定资产投资的22.23%是投在房地产业上，
这个比例看上去不高，但是很不平衡，如果要看局部的范围已经很高的了。北京市是60%，最低的青海和西藏不到11%，
上海、江苏、广东33%到35%，中西部的湖南、陕西等省份在18%左右，最接近全国平均水平的是山东，22.03%。土地财政
是大家公认的现象，有人说房地产绑架了中国的经济，至少从局部来看，是有道理的。在以上几个方面的关系很难处理
完全妥善处理的情况下，怎么能去把房地产调控效果理想化呢？
还有一个很重要的历史经验告诉我们，调控一旦放松或者是结束，必定是房价的猛烈上升。2004年几部委动用了金
融、财政、土地、税收四大方面手段调控房地产，最后的结果是什么呢，房价还是上升的，而且总体的幅度很大。有资
料表明，2006年北京市新商品房的平均价格每平方米还不到1万块钱，9600多，到了金融危机之前一下子到了2万多，调
控的结果就是这个样子，这次调控又会怎么样？所以，客观来讲不要指望房价有太多的下降，不要对调控抱太大希望。
几年前，媒体上报道过，广州市的领导好像就讲过，要让广州的老百姓几年收的入就能买一套房子，当时我就说，
肯定广州人民都笑了，我们也可以等着看结果了。后来重庆市的的领导也讲过，要让重庆老百姓用几年的收入就可以买
一套房子，到底有没有做到？我不得而知。所以，在房地产似乎成了一个表演的舞台。有一部分甚至相当一部分老百姓
对调控已经不太信任了，我说的可能非常尖锐，但是事实就是这样。